đất đai

Câu hỏi : Kính chào luật sư, tôi đang có vấn đề về pháp lý mong luật sư tư vấn cho tôi, nội dung như sau: Công ty tôi đang được UBND thành phố H giao quyền sử dụng 10.000 m2 đất thuê trả tiền liên tục năm, trên đất Công ty tôi đã đầu tư xây dựng một số nhà phục vụ sản xuất đã được UBND thành phố H cấp giấy chứng nhận. Nay Công ty tôi muốn chuyển nhượng lại các tài sản cho đối tác. Như vậy, thủ tục được tiến hành như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự. Để có thể đưa ra câu trả lời chính xác nhất cho thắc mắc của bạn, Luật Hồng Bách (hongbach.vn) có ý kiến tư vấn như sau:

1. Tham chiếu luật văn bản

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017 / NĐ — CP ngày 06/01/2017;

2. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp này Công ty bạn chỉ có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất được thuê. Để có thể thực hiện việc chuyển nhượng tài sản trên đất thì Công ty bạn và công ty phía đối tác phải đáp ứng một số điều kiện chung sau đây:

Điều kiện đối với bên bán tài sản:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định;

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đã được phê duyệt chấp thuận.

Điều kiện đối với bên mua tài sản:

+  Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

1. Trình tự thủ tục thực hiện.

1.1. Thủ tục chuyển nhượng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có Văn bản gửi Sở Tài Nguyên và Môi trường xin làm thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính;

+ Giấy Đăng ký kinh doanh của bên mua chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao);

Bước 2: Thẩm định hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các điều kiện sau:

+ Có đăng ký tài sản trên đất hay không?

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;

+ Đất có giấy chứng nhận;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Kiểm tra thực tế việc sử dụng đất;

+ Và các điều kiện của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng như vừa phân tích nêu trên;

Sau khi kiểm tra các điều kiện nêu trên thì Sở TN & MT có văn bản thông báo kết quả thẩm định đủ điều kiện để các bên tổ chức ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục; đồng thời yêu cầu các đơn vị thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo.

(Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.)

2. Thủ tục đăng ký biến động và trình tự giải quyết

Bước 1: Ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất. Căn cứ Văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường, các bên làm thủ tục lập Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định và chuyển 01 bản Hợp đồng (bản chính) cho Sở Tài nguyên và môi trường trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND Thành phố quyết định thu hồi đất của bên chuyển nhượng, cho đơn vị nhận chuyển nhượng thuê đất để sử dụng cùng công trình đã xây dựng trong thời hạn thuê đất còn lại. (thời gian giải quyết 08 ngày làm việc từ ngày nhận được Hợp đồng)

Bước 3: Sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục liên quan đến Hợp đồng thuê đất gồm: Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong các nghĩa vụ quy định tại quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận và thông báo cho tổ chức sử dụng đất trong cùng 01 ngày; thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thời gian giải quyết: trong thời gian 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Đối với trường hợp có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thời gian giải quyết không quá mười lăm (15) ngày làm việc.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, sau khi thực hiện các thủ tục nêu trên, thì công ty của bạn đã hoàn thành việc chuyển nhượng tài sản trên đất cho công ty đối tác thành công.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi, tôi liên quan đến nội dung mà bạn cần tư vấn, nếu cần xác định các thông tin, bạn sẽ phản hồi thông qua địa chỉ:

Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

Trụ sở: Số 85 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 024.6299.6666; Fax: 024.62.55.88.66

Web: hongbach.vn; Email: bach@hongbach.vn

Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.

Trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT bổ sung thêm 2 trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là sổ đỏ) nâng tổng số trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới lên 13 trường hợp.

Một là, hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới.

Hai là, tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật

Ba là, thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ đối với trường hợp sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa (bổ sung mới).

Bốn là, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Năm là, người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Sáu là, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ đã cấp dưới các hình thức quy định tại trường hợp thứ nhất, thứ hai và thứ ba.

Bảy là, thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng.

Tám là, chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp sổ đỏ.

Chín là, thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính.

Mười là, thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định (bổ sung mới).

Mười một là, sổ đỏ đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.

Mười hai là, các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi.

Mười ba là, các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các trường hợp sau mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ:

- Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Sổ đỏ trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

- Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Sổ đỏ cho người khác trong các trường hợp quy định mục phía trên hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một sổ đỏ thì bên chuyển quyền được xác nhận vào sổ đỏ đã cấp.

- Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên sổ đỏ đã cấp theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên sổ đỏ đã cấp đồng thời với thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên.

- Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên sổ đỏ; chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ đã cấp.

- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất.

- Chuyển mục đích sử dụng đất.

- Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp sổ đỏ.

Quy định mới về mã vạch của sổ đỏ

Theo quy định hiện hành (Điều 15 Thông tư 23/2014), mã vạch được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận.

Cấu trúc mã vạch dưới dạng MV = MX.MN.ST.

Trong đó, MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất;

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT bổ sung trường hợp cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã thì mã đơn vị hành chính cấp xã (MX) được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc trước mã của đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất đối với cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã.